Als je een huis erft moet je eerst besluiten of je deze erfenis aanvaardt, verwerpt of beneficiair aanvaardt. Houd bij het aanvaarden van de erfenis rekening met de belastingen en de afspraken met eventuele andere erfgenamen.
- Ik erf een huis
- Wie erft de woning?
- Erfbelasting
- Verklaring van erfrecht
- Akte van verdeling
- Belastingen
- Doorlopende kosten
Ik erf een huis
Je hebt een huis geërfd. Dit kan een waardevolle erfenis zijn, maar er kan ook nog een hypotheek op rusten of de woning kan onder water staan. Dan zijn de schulden hoger dan de waarde van de woning. Als je de erfenis aanvaardt dan komen daar ook de schulden bij. Bedenk dus eerst of je de erfenis wel wil aanvaarden en of je daardoor niet zelf in de schulden komt. Zijn de schulden hoger dan de waarde van de woning? Dan kun je de erfenis verwerpen. Je kunt er ook voor kiezen om de erfenis beneficiair te aanvaarden.
Let op! Als je zelf in die woning woont, of al gedeeltelijk eigenaar bent, kun je niet zomaar verwerpen. De woning en hypotheekschuld staat dan al gedeeltelijk op jouw naam. Door te verwerpen word je geen eigenaar van de gehele woning en blijf je aansprakelijk voor het betalen van de hypotheekschuld.
Als je de erfenis hebt aanvaard, wat komt daar dan allemaal bij kijken?
Wie erft de woning?
Eerst ga je controleren of de overledene een testament had opgesteld. Dit kun je opvragen bij het Centraal Testamentenregister (CTR).
Als er een testament blijkt te zijn dan is het testament leidend. Je moet dus eerst kijken wat er in het testament staat over de woning.
Is er geen testament? Dan geldt het wettelijke erfrecht. Dat houdt in dat eerst de partner en de kinderen degene zijn die de woning erven. Zijn die er niet? Dan zijn de ouders van de overledene en diens broers en zussen erfgenaam. En zo verder.
Erfbelasting
Over een erfenis moet erfbelasting worden betaald als de erfenis boven de vrijstelling komt. De vrijstelling voor een partner is meer dan € 720.000,- (in 2023). De vrijstelling voor een kind is ongeveer €23.000,- (in 2023). Om de waarde van de woning te bepalen gebruik je de WOZ-waarde, hier trek je een eventuele hypotheek vanaf.
Is de waarde van de woning hoger dan de vrijstelling? Dan betaal je erfbelasting over het bedrag dat boven de vrijstelling komt. Het kan zijn dat je een flink bedrag aan erfbelasting moet betalen.
Ben je van plan de woning te verkopen? Dan kun je de erfbelasting betalen uit de opbrengst van de verkoop. Wil je de woning (nog) niet verkopen? Houd er dan rekening mee dat je eventueel erfbelasting moet betalen.
Lees ook: WOZ-waarde en erfbelasting.
Verklaring van erfrecht
Als je een woning erft, heb je een verklaring van erfrecht nodig. In de verklaring van erfrecht staat wie de erfgenamen zijn. Deze verklaring wordt ingeschreven in het Kadaster. Alleen als de verklaring wordt ingeschreven bij het Kadaster kan de woning op naam van de erfgenamen komen te staan. Dit is van belang als de woning later verkocht moet worden.
Een verklaring van erfrecht kun je eenvoudig aanvragen via de DoeHetZelfNotaris. Dit gaat volledig digitaal, dus je hoeft niet langs een notaris.
Akte van verdeling
Als er meerdere erfgenamen zijn worden zij samen eigenaar van de woning. In dat geval ontstaat er “gebonden mede-eigendom“. De erfgenamen moeten samen afspraken maken over de woning. Hoe worden de vaste lasten betaald, hoe gaat het met het onderhoud, etc. Hoe meer erfgenamen er zijn, hoe lastiger dit kan worden. Zorg er dus voor dat jullie de afspraken goed vastleggen.
De erfgenamen kunnen ook afspreken dat één van de erfgenamen in de woning gaat wonen. Dat kan. De erfgenamen moeten dit dan onderling verrekenen. Dit kan via de rest van de erfenis, met bepaalde goederen. Of in geld. De ene erfgenaam kan de andere erfgenamen een bepaald bedrag betalen zodat zij allemaal evenveel krijgen uit de erfenis. Dit moet door een notaris worden vastgelegd in een akte van verdeling. In de akte van verdeling komt te staan hoe de erfgenamen de erfenis verdelen en dus ook de woning.
Belastingen
Als een van de erfgenamen in de woning gaat wonen, hoeft hij of zij geen overdrachtsbelasting te betalen. Als er onroerend goed wordt geërfd, hoeft hier geen overdrachtsbelasting over worden betaald.
Gaat een van de erfgenamen in de woning wonen? Dan moet daar inkomstenbelasting over worden afgedragen. De woning valt dan in box 1. Gaat de erfgenaam er niet zelf in wonen, maar gaat hij of zij het bijvoorbeeld verhuren? Dat valt de woning in box 3.
Op de website van de Belastingdienst vind je meer informatie over de belastingen.
Doorlopende kosten
Zolang er nog geen besluit is genomen over de woning moeten de doorlopende kosten wel worden betaald. De erfgenamen zijn hier verantwoordelijk voor. Denk bijvoorbeeld aan de hypotheek en de kosten voor gas, water en licht.